留学热门专业：房地产项目，教你如何分析一个不动产投资 (上)

房地产是世界上最大的资产类别，理由很充分：它既是资本密集型的，又相对容易获得。

根据第一太平戴维斯世界研究公司的数据，截至2017年底，全球房地产价值估计达到280.6万亿美元，占全球财富的77%以上。 

房地产通常是个人财富的主要来源，也是许多人一生中最大的投资。想想你现在所在的建筑。它可能是你付租金得到的出租屋它可能是你拥有或支付抵押贷款的房屋，或者你付费入住的酒店。 

由于其兼有居住属性和投资属性，房地产是个非常受人欢迎的另类投资选择。但是你怎么能涉足房地产，怎么知道一个房产是否是一个明智的投资决定？ 

要成为一名成功的房地产投资者，你需要了解在分析潜在投资时要考虑的四个关键因素。在深入研究这些因素之前，先介绍一下五种类型的房地产以及如何投资。

如果您有兴趣进入房地产投资领域，可以考虑五种类型的房地产： 

办公类、工业类、住宅类、酒店类和零售类。 

每种类型的房地产都有细微差别，包括租赁期限、建筑许可和财产法。在决定哪种房地产投资类型对你有意义时，请务必按地理位置研究这些细微差别。 

作为个人投资者，你可以通过多种方式参与其中，包括直接购买房地产或向房地产企业或房地产投资信托REIT提供资金。比如购买房地产企业的股票，或者购买房地产投资信托。

每种方案都有优点和缺点。直接购买房产为你提供了对投资的最大控制权。例如，假设你决定在波士顿购买一栋公寓楼并通过借债来实现。作为房东，你可以选择将公寓出租给谁、收取多少租金以及投入多少资金进行装修维护以增加其吸引力和价值。然而，拥有一栋建筑并不能带来多样化的投资组合，也容易受到任何可能损坏建筑或降低其吸引力因素的影响，例如火灾或虫害。 

另一方面，购买房地产企业股票、基金或REIT，虽然减少了对投资物业的控制，但有更多机会实现多元化。例如，假设你向芝加哥的一栋公寓楼投入了少量资金，向纽约市的一栋新办公楼投入了另一笔资金，并为丹佛的一个零售空间投入了更多资金。在管理机构控制投资的同时，你可以分散你的贡献以降低风险，并有可能从几个独特的资产中获得回报。 

投资房地产没有单一的正确方法，但在选择投资机会时需要考虑几个因素。

在潜在的房地产投资中需要考虑的因素

要分析房地产投资机会。你需要考虑四个因素。这些因素可以使用房地产钻石框架进行可视化，该框架由哈佛商学院教授Arthur Segel在课程另类投资中引入。它展示了四个因素——产品、人员、外部环境和资本市场——如何在房地产投资领域相互关联。