留学热门专业：房地产项目，教你如何分析一个不动产投资 (下)

上一篇文章中，我们了解到析房地产投资机会，你需要考虑四个因素：产品、人员、外部环境和资本市场。

上述每个因素，都会影响到其他因素。因此，在分析房地产投资时考虑所有四个因素至关重要。 

以下是每个因素的细分及其需要考虑的多个方面：

在房地产中，产品是指建筑物及其所在的土地。在评估投资机会时，房地产的一个主要优势是能够亲眼看到、触摸和体验。任何投资的目标都是提高产品的价值，以便获得回报。考虑到这一点，评估产品是否有任何可能降低其价值的东西。 

：建筑是否符合规范？是否存在内在的设计缺陷——例如，平面图、固定装置或壁厚——可能会使空间缺乏吸引力？ 

想想霉菌、管道问题、加热和冷却系统故障——任何可能使空间无法居住的东西。 

：物业是否靠近高速公路、公共交通、办公室、停车场、绿地或商店和餐馆？从承租人的角度考虑租用空间的吸引力，从企业潜在顾客的角度考虑参观该空间的吸引力。 

：当时该地区的空置率和吸纳率如何？ 

是否有任何需要进行改进的项目？如何处理维护请求？该地区的房产税税率是多少？

在分析投资机会时，房产本身提供了很多需要考虑的因素，但它并不是凭空存在的。

与其他类型的投资相比，房地产的独特之处在于其交易结构的灵活性以及投资成功在很大程度上依赖于与相关人员保持良好的关系。 

在另类投资中，Segel列出了在投资新建筑时你需要与之建立积极关系的一些人： 

消防队长、警察局长、建筑师、邻居、律师、承包商、分包商、屋顶检查员、电梯检验员等。

 “你需要管理的关系列表不断增加，”Segel说。 “正是这些不同的临时关系以及与各种各样的人一起工作——让这项业务如此有趣。” 

Segel建议投资者提高他们的谈判技巧。“因为房地产有非标准定价和灵活的交易结构，所以任何交易都与谈判相关，”他说。 

在分析潜在投资时，请考虑你与相关人员的关系。如果存在紧张关系，这可能不是你的正确投资。由于你与他人的互动方式如此重要，因此拥有良好的融洽关系和谈判技巧确实可以带来回报。

虽然任何投资都有风险，但房地产领域尤其容易受到投资者无法控制的因素的影响。由于你的投资是在一栋实体建筑中，投资的表现将受到无数外部环境因素的影响，例如： 天气和自然灾害、地方或国家法律的变化、新冠肺炎大流行、该地区的人口变化、技术进步等等。

Segel在另类投资中描述的技术进步的一个例子是3D打印房屋的兴起。它最常用于需要快速建造更多房屋的地区，其建造成本并不高，并且可能会改变房地产行业对新建房屋的看法。 

“每种房产类型都会受到这些新技术的影响，”Segel 说。

虽然在分析潜在投资时不可能考虑到众多外部因素，但尽可能多地考虑并为意外情况做好准备是有用的。 

一旦你确定房产在涉及人员、外部环境和产品本身方面是一个不错的投资选择，你将如何为你的投资提供资金？这就是资本市场的用武之地。 

在另类投资中，资本市场被定义为有资本投资的人与可以将资本用于盈利用途的人的联系渠道。值得注意的是，资本市场受当地法律、房地产市场结构和投资趋势的约束，因此在决定投资地点时，请考虑适合的资本市场以及它们之间的差异。 

因为房地产是一个资本密集型行业——这意味着你需要大量的现金进行投资——许多人选择使用债务来为投资融资，通常被称为“使用杠杆”。由房产担保的债务被称为抵押贷款，它构成了美国最大的资产类别。 

可以使用的另一种投资方法是股权，它让你分享房产的利润。通常，当房产再融资或直接出售时，就会看到股权投资者的回报。

在为房地产投资融资时，债务和股权都可以通过私人和公共市场渠道使用。私人交易在房地产中最为常见，但公开交易为更高的流动性提供了机会。 

在分析房地产投资机会时，请考虑哪个资本市场最适合你的财务状况和目标。